Forum bedrijfshuisvesting: Wake-up call voor bouwend Rivierenland

Magazines | Rivierenland Business nummer 5 2013

Wake-up call voor bouwend Rivierenland

Forum herontwikkeling bedrijfspanden

fotografie Karim de groot

Door de economische crisis neemt de leegstand onder bedrijfspanden steeds meer toe. Een deel van de leegstand zal verdwijnen zodra de economie weer opleeft, zo is de verwachting. Maar veel leegstaande panden zullen ook na de crisis onbezet blijven. Volgens verschillende experts uit de vastgoedbranche is herontwikkeling en herbestemming de enige oplossing. Maar denken deskundigen uit de regio Rivierenland daar net zo over? Rivierenland Business schoof aan bij de tafeldiscussie over dit onderwerp, die onlangs plaatsvond bij Hotel Restaurant Van Balveren in Echteld.

Welke gebouwen er met name leeg staan, leert een rondvraag onder de aanwezigen. “Een groot gedeelte van de leegstaande panden voldoet niet meer aan de eisen van deze tijd”, stelt Pascal van Loosbroek resoluut. Johan Hemrica knikt instemmend: “Je moet een duidelijke schifting maken tussen kansrijk en kansarm. Kansrijk vastgoed voldoet aan de huidige maatstaven. De kansarme panden zijn gedateerd. In dit gebied heb je relatief veel kansarm vastgoed, dat zich uitstekend zou kunnen lenen voor grondige renovatie, hetzij herontwikkeling.”

Duurzaamheidsslag

De stelling dat er gestopt kan worden met bouwen, omdat er voldoende voorraad is, daar zijn zowel Hemrica als Van Loosbroek het niet mee eens. “De eisen van de gemiddelde kantoorgebruiker liggen vandaag de dag veel hoger dan tien jaar geleden”, verwoordt Wendy van der Horst. “Bovendien hebben opkomende bedrijven vaak behoefte aan nieuwe kantoorgebouwen met de bijbehorende uitstraling”, vult Hemrica aan.

“Ik denk dat we juist wel moeten blijven bouwen, zodat we een duurzaamheidsslag kunnen maken”, pleit Van Loosbroek. “De leegstaande kantoren, daar moeten we een nieuwe functie voor verzinnen. Als een soort van statiegeldregeling. Als je nieuw gaat bouwen, moet je eerst het oude gebouw energetisch upgraden of herbestemmen.”

Ans Looijé maakt daarbij een kanttekening: “Ik denk dat je heel kritisch moet zijn in wat je bijbouwt. Ook in het kader van duurzaamheid. Wanneer je creatief bent kun je ontzettend veel met het herinrichten van een gebouw. Veel meer dan je vaak denkt. Daar is ons spiegelgebouw in Utrecht, dat onlangs helemaal gemoderniseerd is, een mooi voorbeeld van.”

Locatie

Karel Boersma denkt dat locatie ook een belangrijke rol speelt, wanneer je het over kansrijke en kansarme panden hebt. “Het pand waar wij sinds kort in zitten, dateert uit de jaren zestig en hebben we eerst helemaal laten strippen. Alleen de kolommen en vloeren zijn blijven staan. Voor ons was dit een unieke kans omdat de locatie optimaal was, qua ligging aan de A15 op een zichtlocatie met voldoende parkeergelegenheid voor de deur. Als je praat over kansrijk en kansarm denk ik dat de locatie ook een belangrijke rol speelt.”

“Ik denk dat we inderdaad kritischer moeten kijken naar waar je die kantoren plaatst”, vindt ook Daan Hosli. “Wil je van een kantoor een woning maken, dan is de vestiging op een industrieterrein een absolute no-go. Maar let ook op hoe je ontwerpt en construeert. Maak een doorkijkje naar de toekomst, zodat als het eerste gebruik eindigt, er een tweede leven mogelijk is.”

“Kijk ook naar de mogelijkheden die het pand zelf biedt”, vult Boersma aan. “Als de constructie goed is en je zonder problemen bijvoorbeeld de gevels eruit kunt halen, dan heb je de kans om het pand toch weer aan te passen aan de huidige vraag die er ligt.”

Van Loosbroek deelt deze mening: “Als een gebouw in oorsprong goed gebouwd is, dan kun je er veel meer mee. We moeten dus ervoor zorgen dat we niet van die inferieure gebouwen bouwen. Als opdrachtgever ben je daar essentieel in.”

Marcel Melissen meent dat flexibele gebouwen bij hem een streepje voor hebben. “Het is voor ons als woningcorporatie één van de belangrijkste eigenschappen van dit moment, wanneer wij een pand gaan bouwen. Het moet inzetbaar kunnen zijn voor andere functies, op die manier past het altijd goed in je portefeuille.”

Gemeenten

Gemeenten kunnen een veel grotere rol spelen dan tot nu toe gebeurt, door herbestemming van gebouwen en gebieden beter te faciliteren, meent Melissen. “Je ziet nu nog dat er door veel gemeenten te star wordt vastgehouden aan een bestemmingsplan. Zo’n plan moet meerdere functies kunnen hebben, zeker in binnenstedelijk gebied.”

“Faciliteren is van belang”, onderstreept Van Loosbroek. “We moeten af van de enkele bestemmingsplannen. Een kantoorpand dat in het centrum ligt, kan best een woonfunctie krijgen. Dubbel bestemmen zou een positieve wending geven.”

“Het inspelen op de vraag naar een ruimere bestemming, zie ik nog niet zo snel gebeuren”, zegt Boersma. “Wel zie ik perspectief in buitenplanse afwijkingsmogelijkheden. Het kabinet heeft hiertoe onlangs ook een besluit genomen.”

Wake-up call

Volgens Van der Horst is dit het moment om bouwend Rivierenland wakker te schudden. “Zie het als een wake-up call. Als vastgoedeigenaar moet je nu wel iets gaan doen met je panden. Dit kun je juist als een kans zien.”

Van Loosbroek: “Het dwingt vastgoedeigenaren om na te denken en spreekt de creativiteit aan van iedereen aan die erbij betrokken is, van ontwerpers tot fabrikanten en bouwers. Samen moet je tot een oplossing zien te komen.”

“Dit is het moment om je te onderscheiden”, beargumenteert Looijé. “Tien jaar geleden maakte het bijvoorbeeld niet uit wat voor een pand je neerzette, het kwam altijd wel vol. Achteraf kunnen we constateren dat er vaak te weinig over nagedacht werd, het was te weinig duurzaam en te weinig toekomstgericht. Dat je iets extra’s moet doen om in the picture te komen, betekent ook dat de betere bedrijven daardoor komen bovendrijven.”

Inzichtelijk maken

Dat verduurzaming per definitie de manier is om de verhuur- en verkoopbaarheid van panden te verhogen, daar is niet iedereen het helemaal mee eens. “Belangrijk hierbij is dat je je afvraagt of de kosten die je maakt uiteindelijk wel rendabel zijn”, beredeneert Melissen.

“Essentieel is dan ook dat je kunt aantonen dat het zich op langere termijn terug betaalt”, voegt Boersma toe.

“Ik ben er ook van overtuigd dat mensen best bereid zijn om iets meer te gaan betalen, wanneer je inzichtelijk maakt wat bijvoorbeeld de besparing van energie is”, aldus Hemrica. “Je moet echter niet vergeten dat hier in de regio duurzaamheid een stuk minder leeft dan in de grotere steden, waar de grotere corporates duurzaamheid in hun corporate identity hebben vastgelegd.”

“In een commerciële markt zetten mensen bovendien een aantal dingen naast elkaar”, vult Melissen aan. “Hierbij gaan mensen niet alleen op ideologie af. Je kunt het dus wel aanbieden, maar je moet er niet op gaan sturen.”

Illusie

Wil je duurzaamheid goed integreren dan speelt de gebruiker daar volgens Van Loosbroek een onmisbare rol in. “Ze moeten wel bijvoorbeeld om de zoveel tijd hun ventilatieroosters schoonmaken.”

“Er is een grote groep die gewoon maar leeft en absoluut niet bezig is met het vraagstuk duurzaamheid”, vervolgt Melissen. “Je moet niet verwachten dat mensen om de twee maanden hun filter gaan vervangen, want daar hebben ze geen zin in en geen tijd voor. We kunnen het allemaal wel willen, maar heb niet de illusie dat iedereen daarin meegaat.”

Volgens Hosli zouden panden een betere waardering moeten krijgen in het kader van duurzaamheid. “Panden die aan de laatste stand van de techniek voldoen, zouden een hogere waardering moeten krijgen dan oude gedateerde panden. Dit gebeurt nu nog nauwelijks.”

Tot slot concludeert Hemrica dat het heetste hangijzer nog niet aan bod is gekomen tijdens het forum. “Als je het hebt over de sterkste, heb je het in de vastgoedwereld ook over de financieel sterkste. We kunnen met zijn allen heel creatief zijn over wat we met een gebouw willen gaan doen, maar het kost gewoon geld en banken financieren niet meer zo snel. Zeker niet als er nog een aanzienlijke restschuld op een gebouw rust. Dat staat feitelijk het herontwikkelen in de weg.”

Deelnemers

• Voorzitter: Sietze Ketelaar, Dissel Development

• Karel Boersma, Bierman Advocaten

• Johan Hemrica, RSP Makelaars

• Wendy van der Horst, Van der Horst Bedrijfsmakelaardij & Vastgoed Beheer

• Daan Hosli, BM van Houwelingen

• Ans Looijé, Rabobank West Betuwe

• Pascal van Loosbroek, Loosbroek Architecten

• Marcel Melissen, SCW Tiel

Welke gebouwen er met name leeg staan, leert een rondvraag onder de aanwezigen. “Een groot gedeelte van de leegstaande panden voldoet niet meer aan de eisen van deze tijd”, stelt Pascal van Loosbroek resoluut. Johan Hemrica knikt instemmend: “Je moet een duidelijke schifting maken tussen kansrijk en kansarm. Kansrijk vastgoed voldoet aan de huidige maatstaven. De kansarme panden zijn gedateerd. In dit gebied heb je relatief veel kansarm vastgoed, dat zich uitstekend zou kunnen lenen voor grondige renovatie, hetzij herontwikkeling.”

Duurzaamheidsslag

De stelling dat er gestopt kan worden met bouwen, omdat er voldoende voorraad is, daar zijn zowel Hemrica als Van Loosbroek het niet mee eens. “De eisen van de gemiddelde kantoorgebruiker liggen vandaag de dag veel hoger dan tien jaar geleden”, verwoordt Wendy van der Horst. “Bovendien hebben opkomende bedrijven vaak behoefte aan nieuwe kantoorgebouwen met de bijbehorende uitstraling”, vult Hemrica aan.

“Ik denk dat we juist wel moeten blijven bouwen, zodat we een duurzaamheidsslag kunnen maken”, pleit Van Loosbroek. “De leegstaande kantoren, daar moeten we een nieuwe functie voor verzinnen. Als een soort van statiegeldregeling. Als je nieuw gaat bouwen, moet je eerst het oude gebouw energetisch upgraden of herbestemmen.”

Ans Looijé maakt daarbij een kanttekening: “Ik denk dat je heel kritisch moet zijn in wat je bijbouwt. Ook in het kader van duurzaamheid. Wanneer je creatief bent kun je ontzettend veel met het herinrichten van een gebouw. Veel meer dan je vaak denkt. Daar is ons spiegelgebouw in Utrecht, dat onlangs helemaal gemoderniseerd is, een mooi voorbeeld van.”

Locatie

Karel Boersma denkt dat locatie ook een belangrijke rol speelt, wanneer je het over kansrijke en kansarme panden hebt. “Het pand waar wij sinds kort in zitten, dateert uit de jaren zestig en hebben we eerst helemaal laten strippen. Alleen de kolommen en vloeren zijn blijven staan. Voor ons was dit een unieke kans omdat de locatie optimaal was, qua ligging aan de A15 op een zichtlocatie met voldoende parkeergelegenheid voor de deur. Als je praat over kansrijk en kansarm denk ik dat de locatie ook een belangrijke rol speelt.”

“Ik denk dat we inderdaad kritischer moeten kijken naar waar je die kantoren plaatst”, vindt ook Daan Hosli. “Wil je van een kantoor een woning maken, dan is de vestiging op een industrieterrein een absolute no-go. Maar let ook op hoe je ontwerpt en construeert. Maak een doorkijkje naar de toekomst, zodat als het eerste gebruik eindigt, er een tweede leven mogelijk is.”

“Kijk ook naar de mogelijkheden die het pand zelf biedt”, vult Boersma aan. “Als de constructie goed is en je zonder problemen bijvoorbeeld de gevels eruit kunt halen, dan heb je de kans om het pand toch weer aan te passen aan de huidige vraag die er ligt.”

Van Loosbroek deelt deze mening: “Als een gebouw in oorsprong goed gebouwd is, dan kun je er veel meer mee. We moeten dus ervoor zorgen dat we niet van die inferieure gebouwen bouwen. Als opdrachtgever ben je daar essentieel in.”

Marcel Melissen meent dat flexibele gebouwen bij hem een streepje voor hebben. “Het is voor ons als woningcorporatie één van de belangrijkste eigenschappen van dit moment, wanneer wij een pand gaan bouwen. Het moet inzetbaar kunnen zijn voor andere functies, op die manier past het altijd goed in je portefeuille.”

Gemeenten

Gemeenten kunnen een veel grotere rol spelen dan tot nu toe gebeurt, door herbestemming van gebouwen en gebieden beter te faciliteren, meent Melissen. “Je ziet nu nog dat er door veel gemeenten te star wordt vastgehouden aan een bestemmingsplan. Zo’n plan moet meerdere functies kunnen hebben, zeker in binnenstedelijk gebied.”

“Faciliteren is van belang”, onderstreept Van Loosbroek. “We moeten af van de enkele bestemmingsplannen. Een kantoorpand dat in het centrum ligt, kan best een woonfunctie krijgen. Dubbel bestemmen zou een positieve wending geven.”

“Het inspelen op de vraag naar een ruimere bestemming, zie ik nog niet zo snel gebeuren”, zegt Boersma. “Wel zie ik perspectief in buitenplanse afwijkingsmogelijkheden. Het kabinet heeft hiertoe onlangs ook een besluit genomen.”

Wake-up call

Volgens Van der Horst is dit het moment om bouwend Rivierenland wakker te schudden. “Zie het als een wake-up call. Als vastgoedeigenaar moet je nu wel iets gaan doen met je panden. Dit kun je juist als een kans zien.”

Van Loosbroek: “Het dwingt vastgoedeigenaren om na te denken en spreekt de creativiteit aan van iedereen aan die erbij betrokken is, van ontwerpers tot fabrikanten en bouwers. Samen moet je tot een oplossing zien te komen.”

“Dit is het moment om je te onderscheiden”, beargumenteert Looijé. “Tien jaar geleden maakte het bijvoorbeeld niet uit wat voor een pand je neerzette, het kwam altijd wel vol. Achteraf kunnen we constateren dat er vaak te weinig over nagedacht werd, het was te weinig duurzaam en te weinig toekomstgericht. Dat je iets extra’s moet doen om in the picture te komen, betekent ook dat de betere bedrijven daardoor komen bovendrijven.”

Inzichtelijk maken

Dat verduurzaming per definitie de manier is om de verhuur- en verkoopbaarheid van panden te verhogen, daar is niet iedereen het helemaal mee eens. “Belangrijk hierbij is dat je je afvraagt of de kosten die je maakt uiteindelijk wel rendabel zijn”, beredeneert Melissen.

“Essentieel is dan ook dat je kunt aantonen dat het zich op langere termijn terug betaalt”, voegt Boersma toe.

“Ik ben er ook van overtuigd dat mensen best bereid zijn om iets meer te gaan betalen, wanneer je inzichtelijk maakt wat bijvoorbeeld de besparing van energie is”, aldus Hemrica. “Je moet echter niet vergeten dat hier in de regio duurzaamheid een stuk minder leeft dan in de grotere steden, waar de grotere corporates duurzaamheid in hun corporate identity hebben vastgelegd.”

“In een commerciële markt zetten mensen bovendien een aantal dingen naast elkaar”, vult Melissen aan. “Hierbij gaan mensen niet alleen op ideologie af. Je kunt het dus wel aanbieden, maar je moet er niet op gaan sturen.”

Illusie

Wil je duurzaamheid goed integreren dan speelt de gebruiker daar volgens Van Loosbroek een onmisbare rol in. “Ze moeten wel bijvoorbeeld om de zoveel tijd hun ventilatieroosters schoonmaken.”

“Er is een grote groep die gewoon maar leeft en absoluut niet bezig is met het vraagstuk duurzaamheid”, vervolgt Melissen. “Je moet niet verwachten dat mensen om de twee maanden hun filter gaan vervangen, want daar hebben ze geen zin in en geen tijd voor. We kunnen het allemaal wel willen, maar heb niet de illusie dat iedereen daarin meegaat.”

Volgens Hosli zouden panden een betere waardering moeten krijgen in het kader van duurzaamheid. “Panden die aan de laatste stand van de techniek voldoen, zouden een hogere waardering moeten krijgen dan oude gedateerde panden. Dit gebeurt nu nog nauwelijks.”

Tot slot concludeert Hemrica dat het heetste hangijzer nog niet aan bod is gekomen tijdens het forum. “Als je het hebt over de sterkste, heb je het in de vastgoedwereld ook over de financieel sterkste. We kunnen met zijn allen heel creatief zijn over wat we met een gebouw willen gaan doen, maar het kost gewoon geld en banken financieren niet meer zo snel. Zeker niet als er nog een aanzienlijke restschuld op een gebouw rust. Dat staat feitelijk het herontwikkelen in de weg.”

Stellingen

• Met de huidige leegstand dienen geen nieuwe kantoren meer te worden ontwikkeld.

• De leegstand is juist een kans voor de vastgoedwereld.

• Het beheren en transformeren van leegstaand vastgoed is primair de verantwoordelijkheid van vastgoedeigenaren c.q. marktpartijen en niet van de maatschappij of overheid.

• Verduurzaming van vastgoed is de manier om verhuur- en verkoopbaarheid van panden te verhogen.

Tips & Tricks

• Check uw bestek.

• Koop scherp doch bewust in. Laat je echter niet alleen leiden door de prijs.

• Kijk naar de lange termijn.

• Zorg dat je weet hoe een gebouw is opgebouwd.

• Als je een gebouw gaat ontwikkelen, zorg dan voor duurzaamheid en flexibiliteit en denk nu al na over de locatie.

• Vraag je goed af voor welk doel en welke gebruiker je een gebouw ontwikkelt.

delen:
Rivierenland Business nummer 1 2024
 
Rivierenland Business nummer 6 2023
 
Rivierenland Business nummer 5 2023
 
Rivierenland Business nummer 4 2023
Rivierenland Business nummer 3 2023
 
Rivierenland Business nummer 2 2023
 
Rivierenland Business nummer 1 2023
 
Rivierenland Business nummer 5 2022
Rivierenland Business nummer 4 2022
 
Rivierenland Business nummer 3 2022
 
Rivierenland Business nummer 2 2022
 
Rivierenland Business nummer 1 2022
Rivierenland Business nummer 4 2021
 
Rivierenland Business nummer 3 2021
 
Rivierenland Business nummer 2 2021
 
Rivierenland Business nummer 1 2021
Rivierenland Business nummer 4 2020
 
Rivierenland Business nummer 3 2020
 
Rivierenland Business nummer 2 2020
 
Rivierenland Business nummer 1 2020
Rivierenland Business nummer 6 2019
 
Rivierenland Business nummer 5 2019
 
Rivierenland Business nummer 4 2019
 
Rivierenland Business nummer 3 2019
Rivierenland Business nummer 2 2019
 
Rivierenland Business nummer 1 2019
 
Rivierenland Business nummer 6 2018
 
Rivierenland Business nummer 5 2018
Rivierenland Business nummer 4 2018
 
Rivierenland Business nummer 3 2018
 
Rivierenland Business nummer 2 2018
 
Jaarbeurs Special 2018
Rivierenland Business nummer 1 2018
 
Rivierenland Business nummer 6 2017
 
Rivierenland Business nummer 5 2017
 
Rivierenland Business nummer 4 2017
Rivierenland Business nummer 3 2017
 
Rivierenland Business nummer 2 2017
 
Rivierenland Business nummer 1 2017
 
Rivierenland Business nummer 6 2016
Rivierenland Business nummer 5 2016
 
Rivierenland Business nummer 4 2016
 
Rivierenland Business nummer 3 2016
 
Rivierenland Business nummer 2 2016
Rivierenland Business nummer 1 2016
 
Rivierenland Business nummer 6 2015
 
Rivierenland Business nummer 5 2015
 
Rivierenland Business nummer 4 2015
Rivierenland Business nummer 3 2015
 
Rivierenland Business nummer 2 2015
 
Rivierenland Business nummer 1 2015
 
Rivierenland Business nummer 6 2014
Rivierenland Business Tiel special
 
Rivierenland Business nummer 5 2014
 
Rivierenland Business nummer 4 2014
 
Rivierenland Business nummer 3 2014
Rivierenland Business nummer 2 2014
 
Rivierenland Business nummer 1 2014
 
Rivierenland Business nummer 6 2013
 
Gorinchem Business Special 2013
Rivierenland Business nummer 5 2013
 
Rivierenland Business nummer 4 2013
 
Rivierenland Business nummer 3 2013
 
Neerijnen Business Special 2013
Rivierenland Business nummer 2 2013
 
Rivierenland Business nummer 1 2013
 
Zaltbommel Business Special 2013
 
Geldermalsen Business Special 2013
Rivierenland Business nummer 6 2012
 
Rivierenland Business nummer 5 2012
 
Rivierenland Business nummer 4 2012
 
Rivierenland Business nummer 3 2012
Rivierenland Business nummer 2 2012
 
Rivierenland Business nummer 1 2012
 
Rivierenland Business nummer 6 2011
 
Zederik Business Special 2011
Maas en Waal Special 2011
 
Rivierenland Business nummer 5 2011
 
Rivierenland Business nummer 4 2011
 
Rivierenland Business nummer 3 2011
Rivierenland Business nummer 2 2011
 
Buren Business Special 2011
 
Rivierenland Business nummer 1 2011
 
Algemene voorwaarden | privacy statement Hosted by