Magazines | Rivierenland Business nummer 1 2012

Horekantoren, flexkantoren en herbestemming

Tekst Hans Hooft

In Nederland staat inmiddels zo’n 7 miljoen vierkante meter kantoorruimte leeg. Naar schatting 4 miljoen daarvan is permanent niet te verkopen of te verhuren. Wat moeten we er mee? Slopen? Alternatieve functies bedenken? Renoveren? De eigenaren van de panden aarzelen: sloop zou kapitaalvernietiging betekenen, hergebruik zou te weinig opleveren en renovatie houdt een extra investering in, waarvan niet eens zeker is of die rendement oplevert.

Schrappen

Als gevolg van de economische crisis, maar ook door trend als Het Nieuwe Werken komt er steeds meer kantoorruimte vrij. Dat HNW wordt door veel werkgevers aangegrepen om kantoorruimte te schrappen om hun mensen ‘de kans te geven’ overal te werken waar dat hen uitkomt (feitelijk gewoon een verkapte kostenbesparing). Het resultaat daarvan is dat werknemers steeds vaker ‘kantoor houden’ in horecagelegenheden of flexkantoren. Deze laatstgenoemde schieten als paddenstoelen uit de grond, er komen steeds meer aanbieders van dergelijke kant-en-klare kantoren-voor-een-dag. Probleem is echter dat die flexkantoren tarieven hanteren waar zzp’ers en ‘gewone’ kantoorwerkers niet blij van worden. Daarom vinden we deze groeiende groep ook steeds vaker terug in horecagelegenheden. Daar is de koffie minstens net zo lekker, er is veelal gratis wifi en - het belangrijkste argument - je hoeft geen huur te betalen. Dit horekantoor is een goed alternatief voor de thuiswerkplek: in de thuissituatie kun je immers vaak niet echt ongestoord werken, laat staan zakenrelaties ontvangen.

Laptoppende werkers

Als reactie hierop zijn diverse hotelketens er al toe overgegaan, naast de gewone kamers ook flexkantoren aan te bieden. Het bleek namelijk dat de lounge van het hotel steeds vaker werd gebruikt als horekantoor: mensen gingen er gewoon zitten werken, dankbaar gebruik makend van de gratis wifi, de koffie en andere voorzieningen. Tot ergernis van de hotelmanagers, die vonden dat de laptoppende werkers niet pasten bij het beeld dat het hotel wilde overbrengen aan de echte gasten. Die stoorden zich ook net even te vaak aan de bellende zakenmensen. Bovendien leverden de werkers te weinig op: die paar kopjes koffie vormden geen compensatie voor het gebruik van de ruimte en andere voorzieningen.

Vandaar ook dat de horeca nu inspeelt op het flexibel werken, voorbeelden daarvan zijn Regardz en Mercure. Regardz startte afgelopen jaar (2011) met het concept Meeting XS, en Mercure realiseerde een doorstart van zijn concept Businesspoint M. Maar ook de aanbieders van ‘echte’ flexkantoren beleven mooie tijden: de markt hiervoor groeit nog steeds. Vraag maar aan Regus, Deskbookers, Igluu – en zelfs partijen als Athlon (met zijn Flex Centres) spelen in op deze trend.

Vraagtekens

Op die manier kun je dus echt overal en altijd werken. Maar of dat zo’n goed zaak, is daar kunnen veel vraagtekens bij worden gezet. Enige tijd geleden (voordat er – alweer – sprake was van Het Nieuwe Werken) hadden veel mensen al de mogelijkheid, thuis te werken. Op die manier konden privé en werk gecombineerd worden: werken als het jou uitkomt, tussendoor de kinderen van school halen en boodschappen doen. Probleem was echter dat de thuiswerkplek niet of nauwelijks ergonomisch verantwoord was ingericht: mensen werkten aan de keukentafel op een keukenstoel. Met alle risico’s van blessures van dien. Er werd wel een beroep gedaan op de werkgever om de thuiswerkplek te financieren, en wel zodanig dat daar ook verantwoord kon worden gewerkt. Maar in de praktijk was de werkgever daar meestal niet voor te porren. Die had immers al veel kosten moeten maken om de kantoorwerkplek verantwoord te maken (Arbowet, wet Poortwachter) en had weinig zin om nog eens te dokken voor iets wat volgens hem alleen ten voordele was van de werknemer. Dit is misschien wat overdreven gesteld, maar velen zullen deze situatie herkennen.

Dat probleem van de ergonomisch niet verantwoorde werkplek doet zich uiteraard ook voor in de horekantoren. Mensen zitten op een loungebank met de laptop op schoot, of aan een tafeltje te werken dat eigenlijk alleen geschikt is om aan te borrelen. En dat terwijl de moderne trends op kantoorinrichtingsgebied er de afgelopen decennia juist voor hebben gezorgd dat er aparte taakgerichte ruimtes werden ingericht, waar telkens op verantwoorde wijze de verschillende taken konden worden verricht. Wat dat betreft zijn de flexkantoren beter geschikt om kantoorwerkzaamheden te verrichten. Die zijn immers als kantoor ingericht, en dus bieden ze aan de taken aangepaste meubels en voorzieningen. Maar ja, daar loopt gewoonlijk geen ober rond die de koffie en andere drankjes aan tafel bezorgt…

Alternatieven

Feit is dat er dus steeds meer kantoorrruimte leeg komt te staan. Maar wat moeten we dan met die panden? We noemen enkele alternatieven:

• Woning(bouw)

Eén van de meest gehoorde alternatieven voor kantoorpanden is het slopen ervan om plaats te maken voor woningen. Maar gezien de slapte op de woningmarkt en de dreiging van afschaffing van de hypotheekrente-aftrek (het H-woord) is het maar de vraag of die nieuwe woningen überhaupt verkocht kunnen worden.

Een andere optie is het aanpassen van kantoorpanden, deze geschikt maken voor woongebruik. Dit brengt uiteraard wel de nodige kosten met zich mee, maar is waarschijnlijk goedkoper dan andere opties - en op deze manier brengt het pand nog geld op middels de huurpenningen.

● Tuinbouw

Dit lijkt een beetje vreemd, en is het misschien ook wel, maar in de Volkskrant van zaterdag 26 november stond een heel stuk met als ondertitel: ‘Leegstaande kantoorgebouwen zijn prima geschikt voor gewasteelt’. Het bedrijfje MetFarm gaat, in plaats van op horizontale, uitgestrekte akkers, gewassen kweken in hoogbouw met behulp van led-lampen, water en nevel waarin voedingsstoffen zijn opgelost. Let wel: hierbij gaat om om voedingsgewassen. Sommige mensen hebben deze vorm van kweken al langer omarmd, maar bij hen gaat het dan alleen om plantjes waarbij telkens de topjes worden geoogst…

● Zorgfunctie

Sommige partijen roepen op, de leegstaande kantoorpanden om te bouwen tot zorgcentra, met name voor ouderen. Dit zal ongetwijfeld zijn ingegeven door de vergrijzing, maar of de moderne oudere zijn of haar intrek wil nemen in een voormalige kantoorgebouw, dat is maar de vraag. Want die oudere is een bepaalde luxe gewend, en bovendien zullen er in het zorggebouw allerlei voorzieningen moeten worden getroffen om die doelgroep te lokken, te houden en adequaat te verzorgen. Denk daarbij aan een keuken en een hospitaal-afdeling, liefst een polikliniek. Maar je kunt ook denken aan een sauna, winkel(s) en zelfs een eigen technische dienst voor, bijvoorbeeld, het

onderhoud van de scootmobielen. Enzovoort. En dan hebben we het nog alleen maar over de voorzieningen binnenshuis.

● Studentenhuisvesting

Zeker in steden waar een universiteit of hogeschool is gevestigd, bestaat een permanent tekort aan studentenhuisvesting. Menige student heeft al een kamer/woonruimte kunnen betrekken als kraakwacht - in een leegstaand kantoorpand. Dat werkt naar twee kanten positief: de eigenaar weet dat zijn pand (redelijk) beveiligd is, de student heeft een woonruimte met een (redelijk) lage huur. Nadeel is dat de bewoning door de student(en) vaak zijn sporen achterlaat, om het netjes te zeggen. Dat schrikt potentiële huurders af. Bij de conversie van kantoorpand naar woonruimte voor studenten zal de gemeente een grote rol moeten spelen, die zal gewoonlijk bij moeten springen bij de verbouwingskosten. Bovendien moet de bestemming worden aangepast, ook dat is de verantwoording van de gemeente.

● Renovatie (pimpen)

Elders in dit magazine wordt de mogelijkheid geopperd, bestaande kantoorpanden die al langere tijd leeg staan, een upgrade te geven door bijvoorbeeld het aanleggen van een meer efficiënte klimaatinstallatie. Dat drukt de kosten voor de potentiële huurder. Maar het kantoorpand kan natuurlijk op veel manieren meer aantrekkelijk worden gemaakt voor potentiële huurders of kopers. Met name oudere panden kunnen worden aangepast aan de moderne eisen die aan kantoorgebouwen worden gesteld. Bijvoorbeeld het aanleggen van glasvezelkabels, telefoonsignaal-versterkers, enzovoort. Maar ook meer bouwkundige aanpassingen maken een pand interessanter, zoals het plaatsen van systeemwanden of juist het verwijderen van tussenmuren. Er zijn al talloze tv-programma’s over het (ver)kopen van woonhuizen, het wachten is op een programma waarin een architect een kantoorpand een metamorfose laat ondergaan: pimp my office?

Architecten

In veel gevallen kunnen architecten een belangrijke rol spelen bij het aantrekkelijker maken van leegstaande kantoorpanden, voor welke toepassing dan ook. Daarmee zou een forse, nieuwe markt kunnen worden aangeboord. Dan gaat het zowel over exterieur- als interieurarchitecten. Want de klant heeft meer dan volop keuze, en als het pand er van de buitenkant ook aantrekkelijk uitziet, is dat een extra USP.

Wat een pand tegenwoordig super-aantrekkelijk maakt, is een milieucertificering. Een pand met een A-label is uiteraard een stuk interessanter dan eentje met een lagere klassificering. In Amsterdam is daar al een begin mee gemaakt, zij het de andere kant op: wethouder Maarten van Poelgeest wil invoeren dat er slechts een nieuwbouwpand mag worden gerealiseerd als dit minimaal een BREEAM-certificering scoort.

Zo zien we allerlei ontwikkelingen in Nederland kantorenland, met nieuwe ideeën en concepten, en aanpassingen (modernisering) van oudere concepten. Eén ding is in ieder geval wel zeker: er zal altijd behoefte zijn aan kantoren, in welke vorm dan ook. Dat er daarnaast allerlei plekken worden gerealiseerd waar eveneens kantoorwerk kan worden verricht, is een gevolg van maatschappelijke en technologische ontwikkelingen. Volgens veel mensen die het kunnen weten, wordt het kantoor meer een ontmoetingsplaats voor collega’s. Dat zal door sommigen worden uitgelegd als: we kunnen elkaar toch ook in de kroeg ontmoeten? Want daar zal ik toch al, te werken…

De leegstand van kantorenpanden begint schrikbarend hoog te worden. Veel panden staan vaak al jaren leeg, en gezien het uitblijvende herstel van de economie zal dat nog wel even duren voordat die panden weer in gebruik genomen kunnen worden. Een alternatief dat steeds vaker wordt genoemd, is sloop. Zijn er dan echt geen andere, nuttiger opties?

In Nederland staat inmiddels zo’n 7 miljoen vierkante meter kantoorruimte leeg. Naar schatting 4 miljoen daarvan is permanent niet te verkopen of te verhuren. Wat moeten we er mee? Slopen? Alternatieve functies bedenken? Renoveren? De eigenaren van de panden aarzelen: sloop zou kapitaalvernietiging betekenen, hergebruik zou te weinig opleveren en renovatie houdt een extra investering in, waarvan niet eens zeker is of die rendement oplevert.

Schrappen

Als gevolg van de economische crisis, maar ook door trend als Het Nieuwe Werken komt er steeds meer kantoorruimte vrij. Dat HNW wordt door veel werkgevers aangegrepen om kantoorruimte te schrappen om hun mensen ‘de kans te geven’ overal te werken waar dat hen uitkomt (feitelijk gewoon een verkapte kostenbesparing). Het resultaat daarvan is dat werknemers steeds vaker ‘kantoor houden’ in horecagelegenheden of flexkantoren. Deze laatstgenoemde schieten als paddenstoelen uit de grond, er komen steeds meer aanbieders van dergelijke kant-en-klare kantoren-voor-een-dag. Probleem is echter dat die flexkantoren tarieven hanteren waar zzp’ers en ‘gewone’ kantoorwerkers niet blij van worden. Daarom vinden we deze groeiende groep ook steeds vaker terug in horecagelegenheden. Daar is de koffie minstens net zo lekker, er is veelal gratis wifi en - het belangrijkste argument - je hoeft geen huur te betalen. Dit horekantoor is een goed alternatief voor de thuiswerkplek: in de thuissituatie kun je immers vaak niet echt ongestoord werken, laat staan zakenrelaties ontvangen.

Laptoppende werkers

Als reactie hierop zijn diverse hotelketens er al toe overgegaan, naast de gewone kamers ook flexkantoren aan te bieden. Het bleek namelijk dat de lounge van het hotel steeds vaker werd gebruikt als horekantoor: mensen gingen er gewoon zitten werken, dankbaar gebruik makend van de gratis wifi, de koffie en andere voorzieningen. Tot ergernis van de hotelmanagers, die vonden dat de laptoppende werkers niet pasten bij het beeld dat het hotel wilde overbrengen aan de echte gasten. Die stoorden zich ook net even te vaak aan de bellende zakenmensen. Bovendien leverden de werkers te weinig op: die paar kopjes koffie vormden geen compensatie voor het gebruik van de ruimte en andere voorzieningen.

Vandaar ook dat de horeca nu inspeelt op het flexibel werken, voorbeelden daarvan zijn Regardz en Mercure. Regardz startte afgelopen jaar (2011) met het concept Meeting XS, en Mercure realiseerde een doorstart van zijn concept Businesspoint M. Maar ook de aanbieders van ‘echte’ flexkantoren beleven mooie tijden: de markt hiervoor groeit nog steeds. Vraag maar aan Regus, Deskbookers, Igluu – en zelfs partijen als Athlon (met zijn Flex Centres) spelen in op deze trend.

Vraagtekens

Op die manier kun je dus echt overal en altijd werken. Maar of dat zo’n goed zaak, is daar kunnen veel vraagtekens bij worden gezet. Enige tijd geleden (voordat er – alweer – sprake was van Het Nieuwe Werken) hadden veel mensen al de mogelijkheid, thuis te werken. Op die manier konden privé en werk gecombineerd worden: werken als het jou uitkomt, tussendoor de kinderen van school halen en boodschappen doen. Probleem was echter dat de thuiswerkplek niet of nauwelijks ergonomisch verantwoord was ingericht: mensen werkten aan de keukentafel op een keukenstoel. Met alle risico’s van blessures van dien. Er werd wel een beroep gedaan op de werkgever om de thuiswerkplek te financieren, en wel zodanig dat daar ook verantwoord kon worden gewerkt. Maar in de praktijk was de werkgever daar meestal niet voor te porren. Die had immers al veel kosten moeten maken om de kantoorwerkplek verantwoord te maken (Arbowet, wet Poortwachter) en had weinig zin om nog eens te dokken voor iets wat volgens hem alleen ten voordele was van de werknemer. Dit is misschien wat overdreven gesteld, maar velen zullen deze situatie herkennen.

Dat probleem van de ergonomisch niet verantwoorde werkplek doet zich uiteraard ook voor in de horekantoren. Mensen zitten op een loungebank met de laptop op schoot, of aan een tafeltje te werken dat eigenlijk alleen geschikt is om aan te borrelen. En dat terwijl de moderne trends op kantoorinrichtingsgebied er de afgelopen decennia juist voor hebben gezorgd dat er aparte taakgerichte ruimtes werden ingericht, waar telkens op verantwoorde wijze de verschillende taken konden worden verricht. Wat dat betreft zijn de flexkantoren beter geschikt om kantoorwerkzaamheden te verrichten. Die zijn immers als kantoor ingericht, en dus bieden ze aan de taken aangepaste meubels en voorzieningen. Maar ja, daar loopt gewoonlijk geen ober rond die de koffie en andere drankjes aan tafel bezorgt…

Alternatieven

Feit is dat er dus steeds meer kantoorrruimte leeg komt te staan. Maar wat moeten we dan met die panden? We noemen enkele alternatieven:

• Woning(bouw)

Eén van de meest gehoorde alternatieven voor kantoorpanden is het slopen ervan om plaats te maken voor woningen. Maar gezien de slapte op de woningmarkt en de dreiging van afschaffing van de hypotheekrente-aftrek (het H-woord) is het maar de vraag of die nieuwe woningen überhaupt verkocht kunnen worden.

Een andere optie is het aanpassen van kantoorpanden, deze geschikt maken voor woongebruik. Dit brengt uiteraard wel de nodige kosten met zich mee, maar is waarschijnlijk goedkoper dan andere opties - en op deze manier brengt het pand nog geld op middels de huurpenningen.

● Tuinbouw

Dit lijkt een beetje vreemd, en is het misschien ook wel, maar in de Volkskrant van zaterdag 26 november stond een heel stuk met als ondertitel: ‘Leegstaande kantoorgebouwen zijn prima geschikt voor gewasteelt’. Het bedrijfje MetFarm gaat, in plaats van op horizontale, uitgestrekte akkers, gewassen kweken in hoogbouw met behulp van led-lampen, water en nevel waarin voedingsstoffen zijn opgelost. Let wel: hierbij gaat om om voedingsgewassen. Sommige mensen hebben deze vorm van kweken al langer omarmd, maar bij hen gaat het dan alleen om plantjes waarbij telkens de topjes worden geoogst…

● Zorgfunctie

Sommige partijen roepen op, de leegstaande kantoorpanden om te bouwen tot zorgcentra, met name voor ouderen. Dit zal ongetwijfeld zijn ingegeven door de vergrijzing, maar of de moderne oudere zijn of haar intrek wil nemen in een voormalige kantoorgebouw, dat is maar de vraag. Want die oudere is een bepaalde luxe gewend, en bovendien zullen er in het zorggebouw allerlei voorzieningen moeten worden getroffen om die doelgroep te lokken, te houden en adequaat te verzorgen. Denk daarbij aan een keuken en een hospitaal-afdeling, liefst een polikliniek. Maar je kunt ook denken aan een sauna, winkel(s) en zelfs een eigen technische dienst voor, bijvoorbeeld, het

onderhoud van de scootmobielen. Enzovoort. En dan hebben we het nog alleen maar over de voorzieningen binnenshuis.

● Studentenhuisvesting

Zeker in steden waar een universiteit of hogeschool is gevestigd, bestaat een permanent tekort aan studentenhuisvesting. Menige student heeft al een kamer/woonruimte kunnen betrekken als kraakwacht - in een leegstaand kantoorpand. Dat werkt naar twee kanten positief: de eigenaar weet dat zijn pand (redelijk) beveiligd is, de student heeft een woonruimte met een (redelijk) lage huur. Nadeel is dat de bewoning door de student(en) vaak zijn sporen achterlaat, om het netjes te zeggen. Dat schrikt potentiële huurders af. Bij de conversie van kantoorpand naar woonruimte voor studenten zal de gemeente een grote rol moeten spelen, die zal gewoonlijk bij moeten springen bij de verbouwingskosten. Bovendien moet de bestemming worden aangepast, ook dat is de verantwoording van de gemeente.

● Renovatie (pimpen)

Elders in dit magazine wordt de mogelijkheid geopperd, bestaande kantoorpanden die al langere tijd leeg staan, een upgrade te geven door bijvoorbeeld het aanleggen van een meer efficiënte klimaatinstallatie. Dat drukt de kosten voor de potentiële huurder. Maar het kantoorpand kan natuurlijk op veel manieren meer aantrekkelijk worden gemaakt voor potentiële huurders of kopers. Met name oudere panden kunnen worden aangepast aan de moderne eisen die aan kantoorgebouwen worden gesteld. Bijvoorbeeld het aanleggen van glasvezelkabels, telefoonsignaal-versterkers, enzovoort. Maar ook meer bouwkundige aanpassingen maken een pand interessanter, zoals het plaatsen van systeemwanden of juist het verwijderen van tussenmuren. Er zijn al talloze tv-programma’s over het (ver)kopen van woonhuizen, het wachten is op een programma waarin een architect een kantoorpand een metamorfose laat ondergaan: pimp my office?

Architecten

In veel gevallen kunnen architecten een belangrijke rol spelen bij het aantrekkelijker maken van leegstaande kantoorpanden, voor welke toepassing dan ook. Daarmee zou een forse, nieuwe markt kunnen worden aangeboord. Dan gaat het zowel over exterieur- als interieurarchitecten. Want de klant heeft meer dan volop keuze, en als het pand er van de buitenkant ook aantrekkelijk uitziet, is dat een extra USP.

Wat een pand tegenwoordig super-aantrekkelijk maakt, is een milieucertificering. Een pand met een A-label is uiteraard een stuk interessanter dan eentje met een lagere klassificering. In Amsterdam is daar al een begin mee gemaakt, zij het de andere kant op: wethouder Maarten van Poelgeest wil invoeren dat er slechts een nieuwbouwpand mag worden gerealiseerd als dit minimaal een BREEAM-certificering scoort.

Zo zien we allerlei ontwikkelingen in Nederland kantorenland, met nieuwe ideeën en concepten, en aanpassingen (modernisering) van oudere concepten. Eén ding is in ieder geval wel zeker: er zal altijd behoefte zijn aan kantoren, in welke vorm dan ook. Dat er daarnaast allerlei plekken worden gerealiseerd waar eveneens kantoorwerk kan worden verricht, is een gevolg van maatschappelijke en technologische ontwikkelingen. Volgens veel mensen die het kunnen weten, wordt het kantoor meer een ontmoetingsplaats voor collega’s. Dat zal door sommigen worden uitgelegd als: we kunnen elkaar toch ook in de kroeg ontmoeten? Want daar zal ik toch al, te werken…

In Nederland staat inmiddels zo’n 7 miljoen vierkante meter kantoorruimte leeg. Naar schatting 4 miljoen daarvan is permanent niet te verkopen of te verhuren. Wat moeten we er mee? Slopen? Alternatieve functies bedenken? Renoveren? De eigenaren van de panden aarzelen: sloop zou kapitaalvernietiging betekenen, hergebruik zou te weinig opleveren en renovatie houdt een extra investering in, waarvan niet eens zeker is of die rendement oplevert.

Schrappen

Als gevolg van de economische crisis, maar ook door trend als Het Nieuwe Werken komt er steeds meer kantoorruimte vrij. Dat HNW wordt door veel werkgevers aangegrepen om kantoorruimte te schrappen om hun mensen ‘de kans te geven’ overal te werken waar dat hen uitkomt (feitelijk gewoon een verkapte kostenbesparing). Het resultaat daarvan is dat werknemers steeds vaker ‘kantoor houden’ in horecagelegenheden of flexkantoren. Deze laatstgenoemde schieten als paddenstoelen uit de grond, er komen steeds meer aanbieders van dergelijke kant-en-klare kantoren-voor-een-dag. Probleem is echter dat die flexkantoren tarieven hanteren waar zzp’ers en ‘gewone’ kantoorwerkers niet blij van worden. Daarom vinden we deze groeiende groep ook steeds vaker terug in horecagelegenheden. Daar is de koffie minstens net zo lekker, er is veelal gratis wifi en - het belangrijkste argument - je hoeft geen huur te betalen. Dit horekantoor is een goed alternatief voor de thuiswerkplek: in de thuissituatie kun je immers vaak niet echt ongestoord werken, laat staan zakenrelaties ontvangen.

Laptoppende werkers

Als reactie hierop zijn diverse hotelketens er al toe overgegaan, naast de gewone kamers ook flexkantoren aan te bieden. Het bleek namelijk dat de lounge van het hotel steeds vaker werd gebruikt als horekantoor: mensen gingen er gewoon zitten werken, dankbaar gebruik makend van de gratis wifi, de koffie en andere voorzieningen. Tot ergernis van de hotelmanagers, die vonden dat de laptoppende werkers niet pasten bij het beeld dat het hotel wilde overbrengen aan de echte gasten. Die stoorden zich ook net even te vaak aan de bellende zakenmensen. Bovendien leverden de werkers te weinig op: die paar kopjes koffie vormden geen compensatie voor het gebruik van de ruimte en andere voorzieningen.

Vandaar ook dat de horeca nu inspeelt op het flexibel werken, voorbeelden daarvan zijn Regardz en Mercure. Regardz startte afgelopen jaar (2011) met het concept Meeting XS, en Mercure realiseerde een doorstart van zijn concept Businesspoint M. Maar ook de aanbieders van ‘echte’ flexkantoren beleven mooie tijden: de markt hiervoor groeit nog steeds. Vraag maar aan Regus, Deskbookers, Igluu – en zelfs partijen als Athlon (met zijn Flex Centres) spelen in op deze trend.

Vraagtekens

Op die manier kun je dus echt overal en altijd werken. Maar of dat zo’n goed zaak, is daar kunnen veel vraagtekens bij worden gezet. Enige tijd geleden (voordat er – alweer – sprake was van Het Nieuwe Werken) hadden veel mensen al de mogelijkheid, thuis te werken. Op die manier konden privé en werk gecombineerd worden: werken als het jou uitkomt, tussendoor de kinderen van school halen en boodschappen doen. Probleem was echter dat de thuiswerkplek niet of nauwelijks ergonomisch verantwoord was ingericht: mensen werkten aan de keukentafel op een keukenstoel. Met alle risico’s van blessures van dien. Er werd wel een beroep gedaan op de werkgever om de thuiswerkplek te financieren, en wel zodanig dat daar ook verantwoord kon worden gewerkt. Maar in de praktijk was de werkgever daar meestal niet voor te porren. Die had immers al veel kosten moeten maken om de kantoorwerkplek verantwoord te maken (Arbowet, wet Poortwachter) en had weinig zin om nog eens te dokken voor iets wat volgens hem alleen ten voordele was van de werknemer. Dit is misschien wat overdreven gesteld, maar velen zullen deze situatie herkennen.

Dat probleem van de ergonomisch niet verantwoorde werkplek doet zich uiteraard ook voor in de horekantoren. Mensen zitten op een loungebank met de laptop op schoot, of aan een tafeltje te werken dat eigenlijk alleen geschikt is om aan te borrelen. En dat terwijl de moderne trends op kantoorinrichtingsgebied er de afgelopen decennia juist voor hebben gezorgd dat er aparte taakgerichte ruimtes werden ingericht, waar telkens op verantwoorde wijze de verschillende taken konden worden verricht. Wat dat betreft zijn de flexkantoren beter geschikt om kantoorwerkzaamheden te verrichten. Die zijn immers als kantoor ingericht, en dus bieden ze aan de taken aangepaste meubels en voorzieningen. Maar ja, daar loopt gewoonlijk geen ober rond die de koffie en andere drankjes aan tafel bezorgt…

Alternatieven

Feit is dat er dus steeds meer kantoorrruimte leeg komt te staan. Maar wat moeten we dan met die panden? We noemen enkele alternatieven:

• Woning(bouw)

Eén van de meest gehoorde alternatieven voor kantoorpanden is het slopen ervan om plaats te maken voor woningen. Maar gezien de slapte op de woningmarkt en de dreiging van afschaffing van de hypotheekrente-aftrek (het H-woord) is het maar de vraag of die nieuwe woningen überhaupt verkocht kunnen worden.

Een andere optie is het aanpassen van kantoorpanden, deze geschikt maken voor woongebruik. Dit brengt uiteraard wel de nodige kosten met zich mee, maar is waarschijnlijk goedkoper dan andere opties - en op deze manier brengt het pand nog geld op middels de huurpenningen.

● Tuinbouw

Dit lijkt een beetje vreemd, en is het misschien ook wel, maar in de Volkskrant van zaterdag 26 november stond een heel stuk met als ondertitel: ‘Leegstaande kantoorgebouwen zijn prima geschikt voor gewasteelt’. Het bedrijfje MetFarm gaat, in plaats van op horizontale, uitgestrekte akkers, gewassen kweken in hoogbouw met behulp van led-lampen, water en nevel waarin voedingsstoffen zijn opgelost. Let wel: hierbij gaat om om voedingsgewassen. Sommige mensen hebben deze vorm van kweken al langer omarmd, maar bij hen gaat het dan alleen om plantjes waarbij telkens de topjes worden geoogst…

● Zorgfunctie

Sommige partijen roepen op, de leegstaande kantoorpanden om te bouwen tot zorgcentra, met name voor ouderen. Dit zal ongetwijfeld zijn ingegeven door de vergrijzing, maar of de moderne oudere zijn of haar intrek wil nemen in een voormalige kantoorgebouw, dat is maar de vraag. Want die oudere is een bepaalde luxe gewend, en bovendien zullen er in het zorggebouw allerlei voorzieningen moeten worden getroffen om die doelgroep te lokken, te houden en adequaat te verzorgen. Denk daarbij aan een keuken en een hospitaal-afdeling, liefst een polikliniek. Maar je kunt ook denken aan een sauna, winkel(s) en zelfs een eigen technische dienst voor, bijvoorbeeld, het

onderhoud van de scootmobielen. Enzovoort. En dan hebben we het nog alleen maar over de voorzieningen binnenshuis.

● Studentenhuisvesting

Zeker in steden waar een universiteit of hogeschool is gevestigd, bestaat een permanent tekort aan studentenhuisvesting. Menige student heeft al een kamer/woonruimte kunnen betrekken als kraakwacht - in een leegstaand kantoorpand. Dat werkt naar twee kanten positief: de eigenaar weet dat zijn pand (redelijk) beveiligd is, de student heeft een woonruimte met een (redelijk) lage huur. Nadeel is dat de bewoning door de student(en) vaak zijn sporen achterlaat, om het netjes te zeggen. Dat schrikt potentiële huurders af. Bij de conversie van kantoorpand naar woonruimte voor studenten zal de gemeente een grote rol moeten spelen, die zal gewoonlijk bij moeten springen bij de verbouwingskosten. Bovendien moet de bestemming worden aangepast, ook dat is de verantwoording van de gemeente.

● Renovatie (pimpen)

Elders in dit magazine wordt de mogelijkheid geopperd, bestaande kantoorpanden die al langere tijd leeg staan, een upgrade te geven door bijvoorbeeld het aanleggen van een meer efficiënte klimaatinstallatie. Dat drukt de kosten voor de potentiële huurder. Maar het kantoorpand kan natuurlijk op veel manieren meer aantrekkelijk worden gemaakt voor potentiële huurders of kopers. Met name oudere panden kunnen worden aangepast aan de moderne eisen die aan kantoorgebouwen worden gesteld. Bijvoorbeeld het aanleggen van glasvezelkabels, telefoonsignaal-versterkers, enzovoort. Maar ook meer bouwkundige aanpassingen maken een pand interessanter, zoals het plaatsen van systeemwanden of juist het verwijderen van tussenmuren. Er zijn al talloze tv-programma’s over het (ver)kopen van woonhuizen, het wachten is op een programma waarin een architect een kantoorpand een metamorfose laat ondergaan: pimp my office?

Architecten

In veel gevallen kunnen architecten een belangrijke rol spelen bij het aantrekkelijker maken van leegstaande kantoorpanden, voor welke toepassing dan ook. Daarmee zou een forse, nieuwe markt kunnen worden aangeboord. Dan gaat het zowel over exterieur- als interieurarchitecten. Want de klant heeft meer dan volop keuze, en als het pand er van de buitenkant ook aantrekkelijk uitziet, is dat een extra USP.

Wat een pand tegenwoordig super-aantrekkelijk maakt, is een milieucertificering. Een pand met een A-label is uiteraard een stuk interessanter dan eentje met een lagere klassificering. In Amsterdam is daar al een begin mee gemaakt, zij het de andere kant op: wethouder Maarten van Poelgeest wil invoeren dat er slechts een nieuwbouwpand mag worden gerealiseerd als dit minimaal een BREEAM-certificering scoort.

Zo zien we allerlei ontwikkelingen in Nederland kantorenland, met nieuwe ideeën en concepten, en aanpassingen (modernisering) van oudere concepten. Eén ding is in ieder geval wel zeker: er zal altijd behoefte zijn aan kantoren, in welke vorm dan ook. Dat er daarnaast allerlei plekken worden gerealiseerd waar eveneens kantoorwerk kan worden verricht, is een gevolg van maatschappelijke en technologische ontwikkelingen. Volgens veel mensen die het kunnen weten, wordt het kantoor meer een ontmoetingsplaats voor collega’s. Dat zal door sommigen worden uitgelegd als: we kunnen elkaar toch ook in de kroeg ontmoeten? Want daar zal ik toch al, te werken…

delen: