Magazines | Rivierenland Business nummer 1 2011

Indien een huurder failliet gaat hebben zowel de verhuurder als de curator van de huurder de mogelijkheid om de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen op grond van art. 39 Faillissementswet (Fw). De opzegtermijn is gemaximeerd tot drie maanden ongeacht

de oorspronkelijke looptijd van de huur-

overeenkomst. Om de verhuurder tegemoet te komen in de gederfde huurinkomsten is

bepaald dat de verschuldigde huur na datum van faillissement een boedelschuld is. Dit

betekent dat deze vordering hoger in rang staat dan andere vorderingen.

Schadevergoedingsbeding

Naast deze bepaling uit de faillissementswet wordt in de huurovereenkomst of in de

daarbij behorende algemene voorwaarden vaak een schadevergoedingsbeding

opgenomen inhoudende dat de verhuurder in geval van een vervroegde opzegging van

de overeenkomst door de curator van de

huurder, een aanspraak kan maken op een schadevergoeding ter grootte van alle

huurtermijnen die bij een normale uitvoering van de overeenkomst nog verschuldigd

zouden zijn. De Hoge Raad heeft zich

onlangs uitgelaten over de gevolgen van

een dergelijke bepaling.

Hoge Raad

In de zaak die zich bij de Hoge Raad voor deed had de curator de huurovereenkomst van een bedrijfsruimte op grond van art. 39 Fw opgezegd. De huurpenningen over de opzegtermijn waren geheel voldaan. De

verhuurder beriep zich daarnaast, op basis van een eerdere uitspraak van de Hoge

Raad, op het schadevergoedingsbeding in de huur-overeenkomst. Hij stelt zich op het standpunt dat de huurder deze

schadevergoeding dient te voldoen. De

Hoge Raad oordeelde allereerst dat het

faillissement als zodanig geen invloed heeft op bestaande huurovereenkomsten. Echter, de opzegging van de curator op grond

van art. 39 Fw betreft een bijzondere regel die een tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst middels opzegging

mogelijk maakt. De Hoge Raad oordeelt

verder dat aan art. 39 Fw een belangen-

afweging ten grondslag ligt tussen het

belang van de faillissementsboedel en het belang van de verhuurder bij betaling van

de huurtermijnen. De Hoge Raad oordeelt als volgt: ‘… de gevallen van opzegging

op de voet van art. 39 waarin de wettelijke

regeling een beding tot het vooraf bepalen van de schadevergoeding in geval van

opzegging bij faillissement niet toelaat...’

Kortom, de verhuurder heeft geen recht op een schade vergoeding uit hoofde van een schadevergoedingsbeding indien de curator opzegt op grond van art. 39 Fw.

Ingevolge deze uitspraak moet geconcludeerd worden dat een schadevergoedingsbeding

in een huurovereenkomst geen stand houdt binnen een faillissementssituatie. De

verhuurder kan geen aanspraak maken op

een schadevergoeding die meer inhoudt dan de huurpenningen over de opzegtermijn.

Hoe krijg ik dan zekerheid?

Voor de verhuurder bestaat de mogelijkheid om van tevoren met de huurder afspraken te maken over de situatie van een tussentijdse beëindiging. Deze afspraken kunnen inhouden dat de huurder een bankgarantie doet stellen waarbij de bank zich verplicht om als eigen schuld aan de verhuurder de schade te vergoeden die de verhuurder lijdt indien de curator de huurovereenkomst tussentijds

beëindigd. Daarnaast bestaat de mogelijkheid om in de huurovereenkomst op te

nemen dat de verhuurder de overeenkomst kan ontbinden op de enkele grond dat de huurder in staat van faillissement wordt verklaard. Bij deze bepaling kan een schade-

vergoedingsbeding worden opgenomen. Een dergelijk beding werd al eerder door

de Hoge Raad toegelaten. Voor verhuur van onroerende zaken is dit echter lastig. De huurovereenkomst dient in dat geval

namelijk middels tussenkomst van een rechter ontbonden te worden.

Bent u voornemens een ruimte te verhuren

of staat u op het punt een huurovereenkomst te ondertekenen, laat u dan goed en tijdig

informeren!

column

delen: