Magazines | Rivierenland Business nummer 1 2013

Slopen, verkopen of blijven hopen

De stand van zaken op het gebied van vastgoed in het algemeen is niet bepaald rooskleurig te noemen. Dat vastgoed is te verdelen in commercieel en particulier: bedrijfs- en kantoorpanden, en woningen. Natuurlijk beperken we ons hier tot het commercieel vastgoed, en dan kunnen we dat verdelen in retail, industrie en kantoren.

- Retail: steeds meer winkels verdwijnen uit de binnensteden, dan gaat het met name om de kleinere speciaalzaken zoals de groenteman, de bakker en de slager – maar in feite geldt dit voor alle retail. Wat overblijft zijn de mega-waren- huizen, supermarkten, grote kledingzaken en franchisers, bijvoorbeeld van schoenenmerken. Resultaat is dat de winkelcentra steeds meer een knip-en-plakinvulling krijgen: In elke stad zitten de Albert Heijn, Blokker en C&A gebroederlijk naast elkaar de andere, kleinere zaken weg te concurreren. Voor 2013 wordt overigens een volgende golf aan faillissementen in de detailhandel verwacht, zo stelt MKB-Nederland.

- Industrie: de Nederlandse bedrijvigheid wordt meer en meer een kenniseconomie. De maakindustrie verdwijnt uit ons land en de productie wordt overgenomen door lagelonenlanden zoals China. Gevolg is dat er steeds meer fabriekspanden leeg komen te staan.

- Kantoren: begin januari stond er in Nederland ruim 7 miljoen vierkante meter kantoorruimte leeg. Geschat wordt dat tweederde hiervan kansloos is. Met andere woorden: dat wordt nooit meer verhuurd dan wel verkocht.

Oorzaken

Voor de leegstand zijn wel enkele oorzaken aan te wijzen: als eerste natuurlijk de aanhoudende economische malaise, daar hebben alle sectoren last van. Als tweede oorzaak is de vergrijzing te noemen: de babyboom-generatie neemt afscheid van het werkende leven. Daardoor komen er plaatsen vrij die om diverse redenen niet (kunnen) worden opgevuld, en gaan winkels en bedrijven waarvoor geen opvolger te vinden is, noodgedwongen dicht. Specifiek voor kantoren geldt dan nog de trend van Het Nieuwe Werken, waarbij men overal en altijd kan werken omdat de technologie dat mogelijk maakt. Dit heeft tot gevolg dat ondernemingen (tot hun grote vreugde) minder kantoorruimte nodig hebben omdat de mensen elders hun taken verrichten, bijvoorbeeld thuis of op de zogeheten derde werkplek (flexoffices van bijvoorbeeld Regus, Spaces, Crown of seats2meet).

Toch blijft er, ook op lange termijn, wel een vervangingsvraag bestaan als gevolg van de veroudering van de bestaande kantorenvoorraad en het uit de markt halen van bestemde kantoormeters. Dit is goed te zien bij de regio Rivierenland waar in de periode 2021-2030 behoefte is aan 6.000 m2 nieuwe kantoren. Het gaat hier zowel om uitbreidings- als vervangingsvraag. Hoewel de regio Rivierenland een bescheiden kantorenmarkt kent, zijn hier wel relatief veel plannen voor nieuwe kantoren (NEPROM, 2011). De Utrechtse regio staat nu en op termijn voor een duidelijk overaanbod aan kantoren. Bij deze regio gaat het in de tabel overigens alleen om uitbreidingsvraag, zonder rekening te houden met vervangingsvraag die ontstaat als gevolg van veroudering in de bestaande voorraad. De te verwachten vraag naar kantoorruimte staat in contrast met de leegstand die in de diverse deelregio’s in Midden-Nederland bestaat. De vraag naar ruimte en de beschikbaarheid van leegstaande vierkante meters dient beter met elkaar in overeenstemming te worden gebracht, bijvoorbeeld door het aantrekkelijker te maken om het leegstaande vastgoed weer in gebruik te nemen. Het toevoegen van kwaliteiten aan de omgeving van vastgoed, zoals bereikbaarheid en voorzieningenpeil, kan aan de oplossing bijdragen.

Trias kantorica

Overigens beweert hoogleraar Vastgoedfinanciering Piet Eichholtz in een interview met Vastgoedjournaal dat kantoren geen toekomst hebben, hij ziet op termijn zelfs geen brood in de flexoffice-concepten, op dit moment booming business. Nu staat Eichholtz wel bekend als de meest kritische en radicale speler in de branche, en moeten zijn uitspraken wellicht wat genuanceerd worden. Zo betoogde Cuno van Steenhoven, voorzitter Dagelijks Bestuur van DTZ Zadelhoff, bij de presentatie van het jaarlijks gepubliceerde VastgoedVisierapport dat men anders over vastgoed moest gaan denken: gebruikers zoeken geen pand, maar “een formule waar ontmoeten en goede horeca (sic!) essentieel zijn.” Hij noemde een soort trias kantorica als ideale situatie: “geïnspireerde werknemers in creatieve gebouwen op de goede plekken.” Dat klinkt even mooi als utopisch: door de crisis zijn de werknemers meer prestatiegericht, maar dat heeft meer te maken met het feit dat ze vrezen voor hun baan dan dat ze zo ‘geïnspireerd’ zouden zijn. Die creatieve gebouwen zijn dun gezaaid in Nederland – als al duidelijk is wat er precies mee wordt bedoeld. Waarschijnlijk moeten we dan denken aan werkomgevingen die de creativiteit bevorderen en stimuleren. Maar ja, niet alle ondernemingen zijn reclame- en marketingfirma’s of softwareontwikkelaars die van gekkigheid (sorry: creativiteit) niet weten hoe apart ze hun werkomgevingen moeten ‘stylen’. En die goede plekken? Zijn dat ‘zichtlocaties’? ‘Gelegen in een lommerrijke omgeving’? Kortom: echt makelaarstaal. Daar is op zich niets mis mee, maar de kritische potentiële huurder weet tegenwoordig best het onderscheid te maken tussen hete lucht en praktische, functionele en reële zaken. Overigens pleitte dezelfde Van Steenhoven er in februari van het vorig jaar nog voor om het structurele aanbod aan kantoorvierkantemeters te slopen, wat neerkomt op zo’n 15 procent van het totale bestand en dat voor de eigenaren een afschrijving van ‘minstens tien miljard euro’ inhoudt.

Oplossingen

Maar wat moeten we dan met al die leegstaande panden? Oude fabriekshallen vormen vaak een mooie achtergrond voor fotoshoots en filmopnames, maar wat kunnen we met leegkomende winkelpanden? Voor wat betreft lege kantoorpanden zijn er al veel verschillende oplossingen bedacht en uitgevoerd. Die oplossingen variëren van het inrichten van hotelkamers of studentenhuisvesting tot het aanleggen van kweektuinen voor groente en dergelijke. Ondernemingen die in een groot bedrijfspand zijn gevestigd maar minder ruimte nodig hebben, verhuren gedeeltes van dat pand aan bijvoorbeeld zzp’ers of vestigen er bijvoorbeeld een kinderopvang voor hun werknemers in – of zo’n horeca-gelegenheid die Van Steenhoven zo graag ziet.

Het feitelijke probleem is dat er de afgelopen decennia teveel is gebouwd, de projectontwikkelaars gingen er van uit dat hoeveel ze ook bouwden, er toch wel huurders of kopers voor zouden zijn. De gemeentes en andere overheden vonden het allemaal best: de grond werd duur verkocht en de bedrijven zouden werkgelegenheid meebrengen. Dat het een keer fout moest gaan, daar kon je eigenlijk op wachten. Vanwege de hierboven genoemde factoren kwam er veel leeg te staan, en konden nieuw gebouwde panden niet verkocht of verhuurd worden. Gemeentes die dachten een forse financiële slag te slaan door grond aan te kopen in de veronderstelling dat die later met flinke winst te kunnen doorverkopen aan projectontwikkelaars, zitten nu in enorme problemen, kijk maar eens naar Apeldoorn. Maar dit betreft niet alleen grond: in oktober vorig jaar werd berekend dat in Nederland 12 miljoen vierkante meter commercieel gemeentelijk vastgoed niet maatschappelijk wordt gebruikt. Met de huidige marktprijs komt dat neer op een slordige 20 miljard euro.

Mede als gevolg daarvan heeft Amsterdam ‘een vierkante meter voor een vierkante meter’ als regel ingevoerd: voor elke vierkante meter die nieuw wordt gebouwd, moet een vierkante meter worden gesloopt. Ook wordt nagedacht over een (gemeentelijke) belasting op niet-duurzame gebouwen.

Klitten en verduurzamen

Daarmee hebben we meteen het eigenlijke probleem genoemd: gemeentes, andere overheden en projectontwikkelaars hebben veel geld geïnvesteerd in grond dan wel panden, en zijn niet bereid hun verlies te nemen. Met als gevolg dat die panden leeg blijven staan, verouderen en dus steeds minder gewild zijn bij eventuele gebruikers. De gebruikers die nog wel naar een (ander) pand willen verkassen, kiezen ervoor om dicht bij andere bedrijven te gaan zitten. Je krijgt dus clusters zoals in Amsterdam Zuidoost en de Kop van Zuid in Rotterdam (kijk maar eens op www.skyscrapercity.com), maar er zijn veel meer van dergelijke klitlocaties te noemen. Wat er nog gebouwd wordt, dat moet duurzaam zijn – daar krijgen de bouwer nog subsidie voor ook, in de vorm van een fiscaal voordeel via de innovatiebox.

Wat dat betreft is er een geheel nieuwe tak in de bouw ontwikkeld: bedrijven die bestaande panden verduurzamen. Ook dat is een mogelijke oplossing voor het leegstandsprobleem. Zo stelde Jeroen Koevermans, directeur van MVGM Bedrijfshuisvesting: “De noodzaak om te verduurzamen is hoog om een verdere structurele leegstand te beperken dan wel een forse afwaardering te voorkomen. Daarmee wordt het op bedrijfseconomische gronden nog aantrekkelijker om te verduurzamen.” (De Telegraaf, november 2012). Dat dit een trend aan het worden is, blijkt uit het feit dat er steeds meer BREEAM-milieucertificaten worden uitgereikt (zie www.breeam.nl of de website van de Dutch Green Building Council: www.dgbc.nl).

Helaas komen heel veel panden niet in aanmerking voor een dergelijke facelift, om verschillende redenen. De eigenaar van een leegstaand bedrijfspand heeft dus in feite drie opties: slopen dan wel duurzaam renoveren, verkopen met zwaar verlies, of blijven hopen dat er uiteindelijk toch een gebruiker zal komen.

Constructies

Die potentiële gebruiker kan kiezen uit een enorm aanbod aan panden, en kan bovendien nog allerlei eisen stellen aan het pand van zijn keuze. De verhuurders bedenken inmiddels allerlei constructies om die huurder maar over de streep te trekken. Bijvoorbeeld een huurvrije periode, of zelfs een bijdrage in de investeringskosten.

De huurder heeft over het algemeen minder vierkante meters nodig, maar die moeten dan wel van een hoge kwaliteit zijn. Denk daarbij aan voorzieningen als warmte-koudeopslag, energiezuinige verlichting, enzovoort. In dat kader heeft AgentschapNL een Leidraad Green Lease geformuleerd (te vinden via www.agentschapnl.nl of via www.platformduurzamehuisvesting.nl) waarmee een huurder inzicht krijgt in de vele mogelijkheden voor een duurzaam gebruik en exploitatie van gebouwen.

Dat het vastgoedprobleem bestaat, daar is iedereen het wel over eens. Ook dat er, liefst op kortere termijn, een oplossing voor moet komen. Het regeringsbeleid stelt in ieder geval dat vanaf 2020 alleen nog duurzaam gebouwd mag worden. Wat er dan met de leegstaande panden moet gebeuren, daar zijn dus verschillende oplossingen voor ontwikkeld. Daarbij komt die innovativiteit van de Nederlander, gekoppeld aan onze handelsgeest, goed van pas. Daar moeten we dan maar op vertrouwen, dan komt het toch nog goed met ons mooie land.

Uit een globale schatting blijkt dat in Midden-Nederland jaarlijks een economisch verlies optreedt van circa € 130 miljoen door

gederfde huurinkomsten bij leegstaande bedrijfs-, kantoor-

en winkelpanden. In Rivierenland is de leegstand van kantoren

omvangrijk te noemen. Uitschieters zijn met name de gemeenten Culemborg, Druten, Geldermalsen, Neerijnen en Tiel.

De stand van zaken op het gebied van vastgoed in het algemeen is niet bepaald rooskleurig te noemen. Dat vastgoed is te verdelen in commercieel en particulier: bedrijfs- en kantoorpanden, en woningen. Natuurlijk beperken we ons hier tot het commercieel vastgoed, en dan kunnen we dat verdelen in retail, industrie en kantoren.

- Retail: steeds meer winkels verdwijnen uit de binnensteden, dan gaat het met name om de kleinere speciaalzaken zoals de groenteman, de bakker en de slager – maar in feite geldt dit voor alle retail. Wat overblijft zijn de mega-waren- huizen, supermarkten, grote kledingzaken en franchisers, bijvoorbeeld van schoenenmerken. Resultaat is dat de winkelcentra steeds meer een knip-en-plakinvulling krijgen: In elke stad zitten de Albert Heijn, Blokker en C&A gebroederlijk naast elkaar de andere, kleinere zaken weg te concurreren. Voor 2013 wordt overigens een volgende golf aan faillissementen in de detailhandel verwacht, zo stelt MKB-Nederland.

- Industrie: de Nederlandse bedrijvigheid wordt meer en meer een kenniseconomie. De maakindustrie verdwijnt uit ons land en de productie wordt overgenomen door lagelonenlanden zoals China. Gevolg is dat er steeds meer fabriekspanden leeg komen te staan.

- Kantoren: begin januari stond er in Nederland ruim 7 miljoen vierkante meter kantoorruimte leeg. Geschat wordt dat tweederde hiervan kansloos is. Met andere woorden: dat wordt nooit meer verhuurd dan wel verkocht.

Oorzaken

Voor de leegstand zijn wel enkele oorzaken aan te wijzen: als eerste natuurlijk de aanhoudende economische malaise, daar hebben alle sectoren last van. Als tweede oorzaak is de vergrijzing te noemen: de babyboom-generatie neemt afscheid van het werkende leven. Daardoor komen er plaatsen vrij die om diverse redenen niet (kunnen) worden opgevuld, en gaan winkels en bedrijven waarvoor geen opvolger te vinden is, noodgedwongen dicht. Specifiek voor kantoren geldt dan nog de trend van Het Nieuwe Werken, waarbij men overal en altijd kan werken omdat de technologie dat mogelijk maakt. Dit heeft tot gevolg dat ondernemingen (tot hun grote vreugde) minder kantoorruimte nodig hebben omdat de mensen elders hun taken verrichten, bijvoorbeeld thuis of op de zogeheten derde werkplek (flexoffices van bijvoorbeeld Regus, Spaces, Crown of seats2meet).

Toch blijft er, ook op lange termijn, wel een vervangingsvraag bestaan als gevolg van de veroudering van de bestaande kantorenvoorraad en het uit de markt halen van bestemde kantoormeters. Dit is goed te zien bij de regio Rivierenland waar in de periode 2021-2030 behoefte is aan 6.000 m2 nieuwe kantoren. Het gaat hier zowel om uitbreidings- als vervangingsvraag. Hoewel de regio Rivierenland een bescheiden kantorenmarkt kent, zijn hier wel relatief veel plannen voor nieuwe kantoren (NEPROM, 2011). De Utrechtse regio staat nu en op termijn voor een duidelijk overaanbod aan kantoren. Bij deze regio gaat het in de tabel overigens alleen om uitbreidingsvraag, zonder rekening te houden met vervangingsvraag die ontstaat als gevolg van veroudering in de bestaande voorraad. De te verwachten vraag naar kantoorruimte staat in contrast met de leegstand die in de diverse deelregio’s in Midden-Nederland bestaat. De vraag naar ruimte en de beschikbaarheid van leegstaande vierkante meters dient beter met elkaar in overeenstemming te worden gebracht, bijvoorbeeld door het aantrekkelijker te maken om het leegstaande vastgoed weer in gebruik te nemen. Het toevoegen van kwaliteiten aan de omgeving van vastgoed, zoals bereikbaarheid en voorzieningenpeil, kan aan de oplossing bijdragen.

Trias kantorica

Overigens beweert hoogleraar Vastgoedfinanciering Piet Eichholtz in een interview met Vastgoedjournaal dat kantoren geen toekomst hebben, hij ziet op termijn zelfs geen brood in de flexoffice-concepten, op dit moment booming business. Nu staat Eichholtz wel bekend als de meest kritische en radicale speler in de branche, en moeten zijn uitspraken wellicht wat genuanceerd worden. Zo betoogde Cuno van Steenhoven, voorzitter Dagelijks Bestuur van DTZ Zadelhoff, bij de presentatie van het jaarlijks gepubliceerde VastgoedVisierapport dat men anders over vastgoed moest gaan denken: gebruikers zoeken geen pand, maar “een formule waar ontmoeten en goede horeca (sic!) essentieel zijn.” Hij noemde een soort trias kantorica als ideale situatie: “geïnspireerde werknemers in creatieve gebouwen op de goede plekken.” Dat klinkt even mooi als utopisch: door de crisis zijn de werknemers meer prestatiegericht, maar dat heeft meer te maken met het feit dat ze vrezen voor hun baan dan dat ze zo ‘geïnspireerd’ zouden zijn. Die creatieve gebouwen zijn dun gezaaid in Nederland – als al duidelijk is wat er precies mee wordt bedoeld. Waarschijnlijk moeten we dan denken aan werkomgevingen die de creativiteit bevorderen en stimuleren. Maar ja, niet alle ondernemingen zijn reclame- en marketingfirma’s of softwareontwikkelaars die van gekkigheid (sorry: creativiteit) niet weten hoe apart ze hun werkomgevingen moeten ‘stylen’. En die goede plekken? Zijn dat ‘zichtlocaties’? ‘Gelegen in een lommerrijke omgeving’? Kortom: echt makelaarstaal. Daar is op zich niets mis mee, maar de kritische potentiële huurder weet tegenwoordig best het onderscheid te maken tussen hete lucht en praktische, functionele en reële zaken. Overigens pleitte dezelfde Van Steenhoven er in februari van het vorig jaar nog voor om het structurele aanbod aan kantoorvierkantemeters te slopen, wat neerkomt op zo’n 15 procent van het totale bestand en dat voor de eigenaren een afschrijving van ‘minstens tien miljard euro’ inhoudt.

Oplossingen

Maar wat moeten we dan met al die leegstaande panden? Oude fabriekshallen vormen vaak een mooie achtergrond voor fotoshoots en filmopnames, maar wat kunnen we met leegkomende winkelpanden? Voor wat betreft lege kantoorpanden zijn er al veel verschillende oplossingen bedacht en uitgevoerd. Die oplossingen variëren van het inrichten van hotelkamers of studentenhuisvesting tot het aanleggen van kweektuinen voor groente en dergelijke. Ondernemingen die in een groot bedrijfspand zijn gevestigd maar minder ruimte nodig hebben, verhuren gedeeltes van dat pand aan bijvoorbeeld zzp’ers of vestigen er bijvoorbeeld een kinderopvang voor hun werknemers in – of zo’n horeca-gelegenheid die Van Steenhoven zo graag ziet.

Het feitelijke probleem is dat er de afgelopen decennia teveel is gebouwd, de projectontwikkelaars gingen er van uit dat hoeveel ze ook bouwden, er toch wel huurders of kopers voor zouden zijn. De gemeentes en andere overheden vonden het allemaal best: de grond werd duur verkocht en de bedrijven zouden werkgelegenheid meebrengen. Dat het een keer fout moest gaan, daar kon je eigenlijk op wachten. Vanwege de hierboven genoemde factoren kwam er veel leeg te staan, en konden nieuw gebouwde panden niet verkocht of verhuurd worden. Gemeentes die dachten een forse financiële slag te slaan door grond aan te kopen in de veronderstelling dat die later met flinke winst te kunnen doorverkopen aan projectontwikkelaars, zitten nu in enorme problemen, kijk maar eens naar Apeldoorn. Maar dit betreft niet alleen grond: in oktober vorig jaar werd berekend dat in Nederland 12 miljoen vierkante meter commercieel gemeentelijk vastgoed niet maatschappelijk wordt gebruikt. Met de huidige marktprijs komt dat neer op een slordige 20 miljard euro.

Mede als gevolg daarvan heeft Amsterdam ‘een vierkante meter voor een vierkante meter’ als regel ingevoerd: voor elke vierkante meter die nieuw wordt gebouwd, moet een vierkante meter worden gesloopt. Ook wordt nagedacht over een (gemeentelijke) belasting op niet-duurzame gebouwen.

Klitten en verduurzamen

Daarmee hebben we meteen het eigenlijke probleem genoemd: gemeentes, andere overheden en projectontwikkelaars hebben veel geld geïnvesteerd in grond dan wel panden, en zijn niet bereid hun verlies te nemen. Met als gevolg dat die panden leeg blijven staan, verouderen en dus steeds minder gewild zijn bij eventuele gebruikers. De gebruikers die nog wel naar een (ander) pand willen verkassen, kiezen ervoor om dicht bij andere bedrijven te gaan zitten. Je krijgt dus clusters zoals in Amsterdam Zuidoost en de Kop van Zuid in Rotterdam (kijk maar eens op www.skyscrapercity.com), maar er zijn veel meer van dergelijke klitlocaties te noemen. Wat er nog gebouwd wordt, dat moet duurzaam zijn – daar krijgen de bouwer nog subsidie voor ook, in de vorm van een fiscaal voordeel via de innovatiebox.

Wat dat betreft is er een geheel nieuwe tak in de bouw ontwikkeld: bedrijven die bestaande panden verduurzamen. Ook dat is een mogelijke oplossing voor het leegstandsprobleem. Zo stelde Jeroen Koevermans, directeur van MVGM Bedrijfshuisvesting: “De noodzaak om te verduurzamen is hoog om een verdere structurele leegstand te beperken dan wel een forse afwaardering te voorkomen. Daarmee wordt het op bedrijfseconomische gronden nog aantrekkelijker om te verduurzamen.” (De Telegraaf, november 2012). Dat dit een trend aan het worden is, blijkt uit het feit dat er steeds meer BREEAM-milieucertificaten worden uitgereikt (zie www.breeam.nl of de website van de Dutch Green Building Council: www.dgbc.nl).

Helaas komen heel veel panden niet in aanmerking voor een dergelijke facelift, om verschillende redenen. De eigenaar van een leegstaand bedrijfspand heeft dus in feite drie opties: slopen dan wel duurzaam renoveren, verkopen met zwaar verlies, of blijven hopen dat er uiteindelijk toch een gebruiker zal komen.

Constructies

Die potentiële gebruiker kan kiezen uit een enorm aanbod aan panden, en kan bovendien nog allerlei eisen stellen aan het pand van zijn keuze. De verhuurders bedenken inmiddels allerlei constructies om die huurder maar over de streep te trekken. Bijvoorbeeld een huurvrije periode, of zelfs een bijdrage in de investeringskosten.

De huurder heeft over het algemeen minder vierkante meters nodig, maar die moeten dan wel van een hoge kwaliteit zijn. Denk daarbij aan voorzieningen als warmte-koudeopslag, energiezuinige verlichting, enzovoort. In dat kader heeft AgentschapNL een Leidraad Green Lease geformuleerd (te vinden via www.agentschapnl.nl of via www.platformduurzamehuisvesting.nl) waarmee een huurder inzicht krijgt in de vele mogelijkheden voor een duurzaam gebruik en exploitatie van gebouwen.

Dat het vastgoedprobleem bestaat, daar is iedereen het wel over eens. Ook dat er, liefst op kortere termijn, een oplossing voor moet komen. Het regeringsbeleid stelt in ieder geval dat vanaf 2020 alleen nog duurzaam gebouwd mag worden. Wat er dan met de leegstaande panden moet gebeuren, daar zijn dus verschillende oplossingen voor ontwikkeld. Daarbij komt die innovativiteit van de Nederlander, gekoppeld aan onze handelsgeest, goed van pas. Daar moeten we dan maar op vertrouwen, dan komt het toch nog goed met ons mooie land.

De stand van zaken op het gebied van vastgoed in het algemeen is niet bepaald rooskleurig te noemen. Dat vastgoed is te verdelen in commercieel en particulier: bedrijfs- en kantoorpanden, en woningen. Natuurlijk beperken we ons hier tot het commercieel vastgoed, en dan kunnen we dat verdelen in retail, industrie en kantoren.

- Retail: steeds meer winkels verdwijnen uit de binnensteden, dan gaat het met name om de kleinere speciaalzaken zoals de groenteman, de bakker en de slager – maar in feite geldt dit voor alle retail. Wat overblijft zijn de mega-waren- huizen, supermarkten, grote kledingzaken en franchisers, bijvoorbeeld van schoenenmerken. Resultaat is dat de winkelcentra steeds meer een knip-en-plakinvulling krijgen: In elke stad zitten de Albert Heijn, Blokker en C&A gebroederlijk naast elkaar de andere, kleinere zaken weg te concurreren. Voor 2013 wordt overigens een volgende golf aan faillissementen in de detailhandel verwacht, zo stelt MKB-Nederland.

- Industrie: de Nederlandse bedrijvigheid wordt meer en meer een kenniseconomie. De maakindustrie verdwijnt uit ons land en de productie wordt overgenomen door lagelonenlanden zoals China. Gevolg is dat er steeds meer fabriekspanden leeg komen te staan.

- Kantoren: begin januari stond er in Nederland ruim 7 miljoen vierkante meter kantoorruimte leeg. Geschat wordt dat tweederde hiervan kansloos is. Met andere woorden: dat wordt nooit meer verhuurd dan wel verkocht.

Oorzaken

Voor de leegstand zijn wel enkele oorzaken aan te wijzen: als eerste natuurlijk de aanhoudende economische malaise, daar hebben alle sectoren last van. Als tweede oorzaak is de vergrijzing te noemen: de babyboom-generatie neemt afscheid van het werkende leven. Daardoor komen er plaatsen vrij die om diverse redenen niet (kunnen) worden opgevuld, en gaan winkels en bedrijven waarvoor geen opvolger te vinden is, noodgedwongen dicht. Specifiek voor kantoren geldt dan nog de trend van Het Nieuwe Werken, waarbij men overal en altijd kan werken omdat de technologie dat mogelijk maakt. Dit heeft tot gevolg dat ondernemingen (tot hun grote vreugde) minder kantoorruimte nodig hebben omdat de mensen elders hun taken verrichten, bijvoorbeeld thuis of op de zogeheten derde werkplek (flexoffices van bijvoorbeeld Regus, Spaces, Crown of seats2meet).

Toch blijft er, ook op lange termijn, wel een vervangingsvraag bestaan als gevolg van de veroudering van de bestaande kantorenvoorraad en het uit de markt halen van bestemde kantoormeters. Dit is goed te zien bij de regio Rivierenland waar in de periode 2021-2030 behoefte is aan 6.000 m2 nieuwe kantoren. Het gaat hier zowel om uitbreidings- als vervangingsvraag. Hoewel de regio Rivierenland een bescheiden kantorenmarkt kent, zijn hier wel relatief veel plannen voor nieuwe kantoren (NEPROM, 2011). De Utrechtse regio staat nu en op termijn voor een duidelijk overaanbod aan kantoren. Bij deze regio gaat het in de tabel overigens alleen om uitbreidingsvraag, zonder rekening te houden met vervangingsvraag die ontstaat als gevolg van veroudering in de bestaande voorraad. De te verwachten vraag naar kantoorruimte staat in contrast met de leegstand die in de diverse deelregio’s in Midden-Nederland bestaat. De vraag naar ruimte en de beschikbaarheid van leegstaande vierkante meters dient beter met elkaar in overeenstemming te worden gebracht, bijvoorbeeld door het aantrekkelijker te maken om het leegstaande vastgoed weer in gebruik te nemen. Het toevoegen van kwaliteiten aan de omgeving van vastgoed, zoals bereikbaarheid en voorzieningenpeil, kan aan de oplossing bijdragen.

Trias kantorica

Overigens beweert hoogleraar Vastgoedfinanciering Piet Eichholtz in een interview met Vastgoedjournaal dat kantoren geen toekomst hebben, hij ziet op termijn zelfs geen brood in de flexoffice-concepten, op dit moment booming business. Nu staat Eichholtz wel bekend als de meest kritische en radicale speler in de branche, en moeten zijn uitspraken wellicht wat genuanceerd worden. Zo betoogde Cuno van Steenhoven, voorzitter Dagelijks Bestuur van DTZ Zadelhoff, bij de presentatie van het jaarlijks gepubliceerde VastgoedVisierapport dat men anders over vastgoed moest gaan denken: gebruikers zoeken geen pand, maar “een formule waar ontmoeten en goede horeca (sic!) essentieel zijn.” Hij noemde een soort trias kantorica als ideale situatie: “geïnspireerde werknemers in creatieve gebouwen op de goede plekken.” Dat klinkt even mooi als utopisch: door de crisis zijn de werknemers meer prestatiegericht, maar dat heeft meer te maken met het feit dat ze vrezen voor hun baan dan dat ze zo ‘geïnspireerd’ zouden zijn. Die creatieve gebouwen zijn dun gezaaid in Nederland – als al duidelijk is wat er precies mee wordt bedoeld. Waarschijnlijk moeten we dan denken aan werkomgevingen die de creativiteit bevorderen en stimuleren. Maar ja, niet alle ondernemingen zijn reclame- en marketingfirma’s of softwareontwikkelaars die van gekkigheid (sorry: creativiteit) niet weten hoe apart ze hun werkomgevingen moeten ‘stylen’. En die goede plekken? Zijn dat ‘zichtlocaties’? ‘Gelegen in een lommerrijke omgeving’? Kortom: echt makelaarstaal. Daar is op zich niets mis mee, maar de kritische potentiële huurder weet tegenwoordig best het onderscheid te maken tussen hete lucht en praktische, functionele en reële zaken. Overigens pleitte dezelfde Van Steenhoven er in februari van het vorig jaar nog voor om het structurele aanbod aan kantoorvierkantemeters te slopen, wat neerkomt op zo’n 15 procent van het totale bestand en dat voor de eigenaren een afschrijving van ‘minstens tien miljard euro’ inhoudt.

Oplossingen

Maar wat moeten we dan met al die leegstaande panden? Oude fabriekshallen vormen vaak een mooie achtergrond voor fotoshoots en filmopnames, maar wat kunnen we met leegkomende winkelpanden? Voor wat betreft lege kantoorpanden zijn er al veel verschillende oplossingen bedacht en uitgevoerd. Die oplossingen variëren van het inrichten van hotelkamers of studentenhuisvesting tot het aanleggen van kweektuinen voor groente en dergelijke. Ondernemingen die in een groot bedrijfspand zijn gevestigd maar minder ruimte nodig hebben, verhuren gedeeltes van dat pand aan bijvoorbeeld zzp’ers of vestigen er bijvoorbeeld een kinderopvang voor hun werknemers in – of zo’n horeca-gelegenheid die Van Steenhoven zo graag ziet.

Het feitelijke probleem is dat er de afgelopen decennia teveel is gebouwd, de projectontwikkelaars gingen er van uit dat hoeveel ze ook bouwden, er toch wel huurders of kopers voor zouden zijn. De gemeentes en andere overheden vonden het allemaal best: de grond werd duur verkocht en de bedrijven zouden werkgelegenheid meebrengen. Dat het een keer fout moest gaan, daar kon je eigenlijk op wachten. Vanwege de hierboven genoemde factoren kwam er veel leeg te staan, en konden nieuw gebouwde panden niet verkocht of verhuurd worden. Gemeentes die dachten een forse financiële slag te slaan door grond aan te kopen in de veronderstelling dat die later met flinke winst te kunnen doorverkopen aan projectontwikkelaars, zitten nu in enorme problemen, kijk maar eens naar Apeldoorn. Maar dit betreft niet alleen grond: in oktober vorig jaar werd berekend dat in Nederland 12 miljoen vierkante meter commercieel gemeentelijk vastgoed niet maatschappelijk wordt gebruikt. Met de huidige marktprijs komt dat neer op een slordige 20 miljard euro.

Mede als gevolg daarvan heeft Amsterdam ‘een vierkante meter voor een vierkante meter’ als regel ingevoerd: voor elke vierkante meter die nieuw wordt gebouwd, moet een vierkante meter worden gesloopt. Ook wordt nagedacht over een (gemeentelijke) belasting op niet-duurzame gebouwen.

Klitten en verduurzamen

Daarmee hebben we meteen het eigenlijke probleem genoemd: gemeentes, andere overheden en projectontwikkelaars hebben veel geld geïnvesteerd in grond dan wel panden, en zijn niet bereid hun verlies te nemen. Met als gevolg dat die panden leeg blijven staan, verouderen en dus steeds minder gewild zijn bij eventuele gebruikers. De gebruikers die nog wel naar een (ander) pand willen verkassen, kiezen ervoor om dicht bij andere bedrijven te gaan zitten. Je krijgt dus clusters zoals in Amsterdam Zuidoost en de Kop van Zuid in Rotterdam (kijk maar eens op www.skyscrapercity.com), maar er zijn veel meer van dergelijke klitlocaties te noemen. Wat er nog gebouwd wordt, dat moet duurzaam zijn – daar krijgen de bouwer nog subsidie voor ook, in de vorm van een fiscaal voordeel via de innovatiebox.

Wat dat betreft is er een geheel nieuwe tak in de bouw ontwikkeld: bedrijven die bestaande panden verduurzamen. Ook dat is een mogelijke oplossing voor het leegstandsprobleem. Zo stelde Jeroen Koevermans, directeur van MVGM Bedrijfshuisvesting: “De noodzaak om te verduurzamen is hoog om een verdere structurele leegstand te beperken dan wel een forse afwaardering te voorkomen. Daarmee wordt het op bedrijfseconomische gronden nog aantrekkelijker om te verduurzamen.” (De Telegraaf, november 2012). Dat dit een trend aan het worden is, blijkt uit het feit dat er steeds meer BREEAM-milieucertificaten worden uitgereikt (zie www.breeam.nl of de website van de Dutch Green Building Council: www.dgbc.nl).

Helaas komen heel veel panden niet in aanmerking voor een dergelijke facelift, om verschillende redenen. De eigenaar van een leegstaand bedrijfspand heeft dus in feite drie opties: slopen dan wel duurzaam renoveren, verkopen met zwaar verlies, of blijven hopen dat er uiteindelijk toch een gebruiker zal komen.

Constructies

Die potentiële gebruiker kan kiezen uit een enorm aanbod aan panden, en kan bovendien nog allerlei eisen stellen aan het pand van zijn keuze. De verhuurders bedenken inmiddels allerlei constructies om die huurder maar over de streep te trekken. Bijvoorbeeld een huurvrije periode, of zelfs een bijdrage in de investeringskosten.

De huurder heeft over het algemeen minder vierkante meters nodig, maar die moeten dan wel van een hoge kwaliteit zijn. Denk daarbij aan voorzieningen als warmte-koudeopslag, energiezuinige verlichting, enzovoort. In dat kader heeft AgentschapNL een Leidraad Green Lease geformuleerd (te vinden via www.agentschapnl.nl of via www.platformduurzamehuisvesting.nl) waarmee een huurder inzicht krijgt in de vele mogelijkheden voor een duurzaam gebruik en exploitatie van gebouwen.

Dat het vastgoedprobleem bestaat, daar is iedereen het wel over eens. Ook dat er, liefst op kortere termijn, een oplossing voor moet komen. Het regeringsbeleid stelt in ieder geval dat vanaf 2020 alleen nog duurzaam gebouwd mag worden. Wat er dan met de leegstaande panden moet gebeuren, daar zijn dus verschillende oplossingen voor ontwikkeld. Daarbij komt die innovativiteit van de Nederlander, gekoppeld aan onze handelsgeest, goed van pas. Daar moeten we dan maar op vertrouwen, dan komt het toch nog goed met ons mooie land.

delen: